Utrecht’te kiracılık hakkı (erfpacht)

Kısa özet: Evi satın alırsınız ama altındaki arsayı kiralarsınız. Hollanda’da buna erfpacht denir (bu metinde kiracılık hakkı diyeceğiz). Her yıl ya da belirli aralıklarla canon adı verilen bir zemin kirası ödersiniz. Şartlar, sözleşmeye ve arsanın sahibine göre değişir (belediye ya da özel bir kurum olabilir).

RTV Utrecht’in haberinde vurgulandığı gibi kiracılık hakkı karmaşık olabilir: farklı sözleşme koşulları, farklı hesaplama yöntemleri ve değer artışı gibi etkenler yüzünden masraflar bir anda yükselebilir. Utrecht Ombudsmanı, belirsizlik nedeniyle insanların uykusuz geceler yaşadığını belirtmişti. Yine de sistemin faydalı yönleri de var. Aşağıda avantajlar, riskler ve yapılması gerekenleri sade bir dille özetliyorum. Özellikle satış sözleşmesi (koopovereenkomst) aşamasında konuşulması gerekenler ve noterin "Belehrung" (aydınlatma/uyarma) yükümlülüğü üzerinde duruyorum.

Kiracılık hakkının avantajları

• Daha düşük başlangıç fiyatı: Kiracılık hakkı olan evler genelde satın alırken daha ucuzdur. Bu, özellikle ilk kez ev alanlar için avantaj sağlayabilir.

• Kamusal kontrol: Arsa değerindeki artışın bir kısmı topluma kalır; belediye sınırlı şehir arazisi üzerinde daha iyi planlama yapabilir.

• Öngörülebilirlik mümkün: Sabit ödeme seçeneği (vastklikken) veya peşin kapatma (afkoop; toplu ödeme) varsa, ileride ödeyeceğiniz tutarları daha tahmin edilebilir kılabilirsiniz. Bu, evi satarken alıcıya da güven verir.

Kiracılık hakkının riskleri

• Karmaşıklık: Hesaplamalar ve terimler (ör. belediye emlak değeri WOZ, faiz oranı vb.) zordur; küçük değişiklikler bile aylık ödemenizde büyük fark yaratabilir.

• Utrecht’te yeni durum (25 Eylül 2025 sonrası): Belediyenin mülkiyetindeki arsanın satın alınması yolu esasen kapandı. Daha önce başvuranlar ve az sayıdaki istisna dışında, kiracılık hakkı devam eder. Bu yüzden açık ve öngörülebilir kurallar artık daha da önemlidir.

• Süre bitimi ve artış riski: Utrecht’te yaklaşık 1.200 konut sahibinin kiracılık hakkı, 2027’den itibaren yenilemelerle karşılaşabilir. Bu, canon artışları ya da yüksek peşin kapatma bedelleri anlamına gelebilir.

• Kredi ve satış etkisi: Bankalar kiracılık hakkını farklı değerlendirir. Kısa kalan süre, belirsiz artış formülleri, izin zorunlulukları ve zincirleme hükümler (yeni alıcıyı da bağlayan hükümler) ipotek almayı zorlaştırabilir ve evi satmayı güçleştirebilir.

• Özel arsa sahipleriyle pazarlık: Örneğin Haarzuilens’te görüldüğü gibi, şartlar net değilse sert pazarlıklar ve uzun anlaşmazlıklar yaşanabilir.

Sadece noterde değil: satış sözleşmesi aşamasında da riskleri konuşun

Pek çok sorun notere gitmeden önce başlar. Bu yüzden emlakçınız (makelaar) ve/veya ipotek danışmanınız (hypotheekadviseur) ile satış sözleşmesini hazırlarken şu adımları mutlaka atın:

1) İmza öncesi inceleme

• Tüm şartları isteyin: kiracılık hakkı sözleşmesi, genel hükümler, kalan süre, yenileme ve endeksleme kuralları, gerekebilecek izinler ve varsa gecikmiş ödemeler.

• Danışmanınızdan bunları 1 sayfalık sade bir özet hâline getirmesini isteyin.

2) Ek şart (ontbindende voorwaarde) koyun

• Finansman (ipotek) şartına ek olarak bir “kiracılık hakkı şartı” ekleyin. Örnek: “Banka kiracılık hakkını bu hâliyle kabul ederse ve hesaplanan canon/yenileme tutarları belirlenen aralıkta kalırsa satış kesinleşir.”

3) Risk notu ekletin

• Emlakçınız/ipotek danışmanınız üç senaryo için aylık masrafları yazılı olarak versin: şimdi, yenilemede ve endekslemede.

• Özellikle %10 WOZ artışı ve +1 puan faiz durumunda ne olacağını net rakamlarla görün.

4) Satış ve finansman etkisini yazılı hâle getirin

• Sabit ödeme ya da peşin kapatma mümkün mü, mantıklı mı? İleride satışa nasıl yansır?

• Tarih ve tutarları açıkça yazın; jargon kullanmayın.

Noterin rolü: Bilgilendirme ve uyarma yükümlülüğü ("Belehrung")

Hollanda’daki noter (notaris) bağımsızdır ve aydınlatma ve uyarma yükümlülüğü vardır. İyi bir "Belehrung" şunları içerir:

• Şartların sade bir dil ile anlatılması,

• Seçeneklerin (hiçbir şey yapmamak, sabit ödeme, peşin kapatma) örnek hesaplarla gösterilmesi,

• Kredi ve satış üzerindeki etkilerin açıklanması,

• Sizin gerçekten anladığınızın tutanakla kayda geçirilmesi,

• Dil engeli varsa yeminli tercüman çağrılması.

Sonuç

Kiracılık hakkı, doğru bilgi ve zamanında kontrol ile ödenebilirliği artırabilir ve kamusal değeri koruyabilir. Ancak bunun için kuralların anlaşılır olması ve risklerin erken aşamada konuşulması gerekir. 25 Eylül 2025’ten sonra Utrecht’te arsa satın alma yolu çoğunlukla kapandığı için, riskleri satış sözleşmesi aşamasında emlakçı ve ipotek danışmanınızla ele alın; noterden de rakamlar, tarihler ve senaryolar içeren açık bir Belehrung bekleyin. Böylece bugün verdiğiniz karar, yarın da geçerliliğini korur.